در بطنِ هر کشوری لازم است، منابعِ مالی تأمین بشود و نمی توان نسبت به این مسئله چَشم پوشی نمود. یکی از راه های بسیار قوی در راستای تأمین منبعِ مالی اکتفاء به مالیات است. در واقع این مالیات‌هاست که موجبِ ایجادِ توازن میانِ بخش های اقتصادی و اجتماعی می گردد. ما در این بخشِ از مطلبِ خود تمایل به بررسی مالیات بر درآمد املاک و مستغلات داریم.
این نوعِ از مالیات ها مستقیم محسوب شده و برروی درآمد ناشی از املاک (اعم از مسکونی و تجاری) متمرکز است. همانگونه که اشخاص و کمپانی ها املاک خود را برای کسبِ درآمد بیشتر اجاره می دهند، دولت با دریافت مالیات تلاش در راستای تأمین منابعِ مالی خود دارد. بهتر است، در ادامه این نوشتار با ما همراه شده و پاسخِ سؤالات خود را به دَست آورید.
مالیات بر درآمد املاک یعنی چه؟
مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یکی از حائز اهمیت ترین انواع مالیات بوده که دولت برای تأمین منبعِ مالی خود به سمتِ آن رهسپار می شود. این قبیل از مالیات ها به دو دَسته اصلی قسم بندی می گردد. یکی مستقیم بوده و دیگری غیر مستقیم است. هریک از این مالیات ها نقش بسیار پُر رنگی در تأمین درآمد دولت دارد.
مالیات مستقیم یعنی به حالتِ مستقیم از درآمد افراد اخذ می گردد. پس در چنین حالاتی مالیات با توجه به درآمد شهروندان حساب شده و اغلب از حقوق آنها یا درآمد ناشی از شغلی که دارند، کم می شود. ولی مالیات غیر مستقیم با این نوعِ از مالیات تفاوت شایانی دارد. چرا که کاملاً غیر مستقیم از خریداران کالا یا مصرف کنندگان خدمتی دریافت می شود. مثلاً ما می توانیم، از جمله مالیات غیر مستقیم انواعِ مالیات بر ارزش افزوده را نام ببریم.
یک نمونه از مالیات مستقیم مالیات بر درآمد املاک و مستغلات است. این مالیات جهتِ تأمین منبعِ مالی دولت بسیار کارآمد شناخته شده است و به حالت مستقیم از افراد دریافت می شود. مثلاً زمانی که شما املاک و مستغلات خود را به اجاره داده و کسب درآمد می نمایید. پس شمایی که ملک یا مستغلات خود را اجاره می دهید، بایستی بخشی از مبلغ دریافتی را به عنوان مالیات به دولت پرداخت بنمایید.
از سویی دیگر باید در ارتباط با مالیات بر درآمد املاک و مستغلات خاطر نشان شویم؛ مؤجران املاک تجاری یا اداری و صنعتی و مسکونی بایست به صورت منظم میزانِ مالیات تعیین شده را پرداخت بنمایند. چنانچه که شما مؤجران جهتِ پرداخت مالیات اقدام نکنید، مالکِ ملک جریمه شده و بایستی جریمه پرداخت کنند.
اگر که شما سَری به قانون مالیات مستقیم بزنید، از ماده پنجاه و دو الی ماده هشتاد به مالیات بر درآمد املاک اختصاص پیدا کرده است. طی این مواد مسائلی چون؛ نحوه محاسبه، میزان آن و شیوه پرداخت، قوانین و ضوابط یا… بررسی شده است. در واقع هدفِ از تنظیم این مواد بهبود و برقراری عدالت و انصاف در روند اخذ مالیات بوده است.
پس می توان با اطمینان خاطر گفت؛ که مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یک روشِ مستقیم کسبِ درآمد برای دولتِ ایران است. در واقع این روش برای تأمین منبعِ مالی یک راه کار بسیار مؤثر بوده و با وجودِ آن دولت به کل جامعه خدمت می کند.
با انواعِ مالیات بر درآمد املاک بیشتر آشنا بشوید!
مالیات بر درآمد یک موضوع بسیار وسیع در دنیای مالیات هاست! انواعی متنوع از مالیات بر درآمد املاک وجود دارد. ما در قسمتِ زیر هریک را به صورت جداگانه بررسی نموده و در این باره به خوبی با شما صحبت خواهیم نمود؛
· مالیات بر اجاره دادنِ املاک
یکی از انواعِ مالیات، مالیات بر درآمد املاک و مستغلات است، که شما اجاره می دهید. در واقع اجاره دادنِ ملک شامل مالیات می شود و شما نباید نسبت به این مسئله سَر باز زنید. با توجه به ماده پنجاه و دو قانون، هرنوع درآمد ناشی از واگذار کردنِ حقوق مالکان به ملک ها بعد از اعمالِ معافیت ها باید مالیات بر درآمد املاک را پرداخت کنند.
پس هر شخصی اعم از حقیقی و حقوقی که یک منبعِ درآمدی از اجاره دادنِ ملک دارند، بایستی با توجه به میزانِ مالیاتی که مؤظف به پرداختش هستند، اقدام بنمایند. این قبیل از مالیات ها به هرگونه ملکی که واگذار شده یا اجاره داده می شود، تعلق می گیرد. در نتيجه هرگونه اشخاص که یک درآمد از اجاره دادنِ ملک کسب می کنند، مؤظف به پرداخت مالیات بر درآمد املاک و مستغلات هستند.
· مالیات بر نقل و انتقالات املاک
حال مالیات بر نقل و انتقالات املاک یک نوعِ از مالیات مستقیم بوده و نرخ آن با توجه به قانون تعیین می گردد. شاید که شما ندانید، مالیات بر نقل و انتقالات املاک یعنی چه! این نوعِ از مالیات ها در زمانِ انتقال دادنِ سند مالکیت در قالب فروش آن به کسی که جهتِ فروش اقدام کرده، تعلق می گیرد. پس کمیسیون تقویم املاک باید مقدار ارزش ملک را تعیین نموده و آن را حساب کند.
· مالیات بر درآمد ناشی از املاک سرقفلی
حال این شیوه مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یک روش حمایتی از مستأجران بوده که از مالکان ملک تجاری دریافت می شود. چندی پیش زمانی که صاحبان ملک تجاری می خواست پایان قرارداد با مستأجر خود را اعلام کند، اغلب مبلغی را به عنوان حقِ کسب کار از مستأجر خود می گرفت.
ولی قانون تغییر کرد، امّا چگونه! حق سرقفلی به عبارتی یک حق بهره گیری از ملک تجاری می باشد. این حق به مستأجر اختصاص پیدا کرده است! البته قابل واگذاری به فردِ دیگر هم می باشد. یعنی فردی به غیر از صاحب اصلی ملک سرقفلی می تواند، کارِ خود را درون املاک تجاری شروع بنماید. بدین هنگام است، که مالیات بر درآمد املاک و مستغلات مطرح می شود.
به حالتی که بنا بَر قانون مالیات مستقیم واگذاری حق سرقفلی همراه با نقل و انتقالات ملک و یا خرید و فروش آن مشمول پرداخت مالیات به صورت مستقیم خواهد شد. بنابراین مالیات سرقفلی یک هزینه ای بوده که در نتیجه نقل و انتقالات حق سرقفلی ملک از صاحب اصلی آن به فردی دیگر از فروشنده اخذ می شود.
· مالیات بر درآمد ساخت و ساز املاک
حال مالیات بر درآمد املاک و مستغلات و ساخت و ساز آنها یعنی چه! یعنی سازندگان مؤظف هستند، از سود ناشی از فروش نخستین واحدِ خود مالیات به دولت پرداخت کنند. اگر که به ماده 77 قانون مالیات مستقیم نگاهی بی اندازیم، این مالیات ها بنا بَر مقدار سودِ سازنده ها مشخص خواهد شد. اغلب هم این رقم تا بیست و پنج درصد است.
در این روش هزینه زمین و ساخت و ساز از قیمت پایانی کسر گردیده و مالیات محاسبه می گردد. چنانچه که پروانه ساختمانی املاک از سالِ 1395 به بعد صادر گردیده باشد، تمامی سازندگان بایست مالیات منوط بَر به ساز و به فروش را طی زمانِ مشخص شده بدهند. جالب است، بدانید؛ افرادی که از این مدّت زمان به قبل پروانه را گرفته باشند، از پرداخت این نوعِ از مالیات بر درآمد املاک و مستغلات معاف خواهند بود.
با استناد به ماده 77 قانون مالیات مستقیم تمامی سازندگان حقیقی بایست وجهی برابر با بیست و پنج درصد 25% سود ناشی از فروش ملک را به عنوان مالیات به دولت بدهند. علاوه بَر اینها سازندگان حقوقی که دربرگیرنده کمپانی های ساختمانی حاوی جواز از نهاد برنامه و بودجه می باشند، می‌باید بیست و پنج درصد 25% از سود فروش واحد را به عنوان مالیات به دولت بدهند.
· مالیات بر خانه های بدون سکنه
این نوعِ از مالیات بر درآمد املاک و مستغلات که از جانبِ دولت گریبان گیر صاحبان ملک شده است، بسیار زیرکانه می باشد. در واقع دولت خواهان چنین مسئله ای است، که صاحبان ملک نسبت به اجاره دادنِ آنها اقدام بنمایند. حال برای آنکه یک خانه مشمول مالیات بر ملک خالی شود، بایستی برخی از شرایط را داشته باشد؛
- جمعیت شهر چقدر است؟ بلی، برای آنکه به یک ملک خالی مالیات تعلق بگیرد، بایست تعداد جمعیت آن شهر بیش از هزار نفر باشد.
- مکانِ سکونت مالک کجاست؟ نباید ملک مورد نظر مکانِ سکونت فرعی و یا اصلی صاحبش باشد.
- زمان ساختِ ملک به چه سالی باز می گردد؟ لازم است، دَست کم یک سال از مؤعد صدور گواهی پایان کار آن خانه بگذرد.
- شما چه زمانی ملک را خریده اید؟ لازم است، دَست کم چهار ماه از مؤعد ثبت سند ملک یا خانه گذر نموده باشد.
- آیا ملک در اجاره است؟ ملک مورد نظر دَست کم باید چهار ماه اجاره داده نشده باشد.
- خانه در سامانه املاک ثبت نگردیده است! ملک مورد بحث برای دریافت مالیات بر درآمد املاک و مستغلات بایستی در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی جهتِ اجاره دادن یا فروش به مرحله ثبت نرسیده باشد.
چنانچه که ملک مورد نظر دارای شرایط فوقانی باشد، بایست مالک نسبت به پرداخت مالیات بر درآمد املاک و مستغلات اقدام بنماید. مقدار مالیات بَر چنین خانه هایی با توجه به وسعت ملک و نرخ تعرفه مشخص شده از جانبِ وزارت اقتصاد و دارایی حساب می گردد.
چنانچه که شما در راستای پرداخت مالیات بر درآمد املاک و مستغلات اقدام نکنید، دولت از شما جریمه دريافت خواهد کرد. حتی امکان دارد، خانه شما به دَست دولت توقیف شود! پس اصلاً گلایه نکنید.
چگونه می توان مالیات بر درآمد املاک و مستغلات را محاسبه نمود؟
ما در این قسمت نحوه محاسبه مالیات ها بر درآمد املاک را آورده ایم. پس شما می توانید، برای کسبِ اطلاعاتِ بیشتر در این زمینه با ما در ادامه این نوشتار از خود در هخامنش همراه باشید؛
· نحوه محاسبه مالیات بر اجاره دادنِ املاک
این نوعِ از مالیات ها بنا بَر نرخ مالیات بر درآمد املاک که طی سالِ 1402 مشخص گردیده حساب خواهد شد. البته این نوعِ از مالیات ها با نرخ مالیات ها بر درآمد افراد تفاوت شایانی دارد. آنهم این می باشد، که این نوعِ از مالیات ها با توجه به سطح درآمد شما تعیین می شود.
ما در قسمتِ زیر مالیات بر درآمد املاک و مستغلات را براساس نرخِ سالِ 1402 آورده ایم.
- درآمد پایین تر از پنجاه میلیون تومان مشمول پرداخت مالیات تا پانزده درصد هستند.
- درآمد بین پنجاه الی صد میلیون تومان مشمول پرداخت مالیات تا بیست درصد هستند.
- درآمد بیشتر از صد میلیون تومان مشمول پرداخت مالیات تا بیست و پنج درصد می باشند.
· حالات مختلف محاسبه مالیات بر اجاره دادنِ ملک
ما در این قسمت دو حالت را برای بررسی مالیات بر درآمد املاک و مستغلات آورده ایم؛
- در اوّلین حالت تنها مالک و مستأجر هستند؛ در چنین حالتی هفتاد و پنج درصد از تمامی اجاره سالانه ملک به عنوان منبع درآمدی در نظر گرفته می شود. حال بیست و پنج درصد باقی مانده به عنوان هزینه تعمیر و سرویس و اجاره بها در نظر انگاشته می شود. بعد از آن با توجه به موارد گفته شده در قسمتِ فوقانی میزانِ مالیات محاسبه می گردد.
- در حالت دوّم یعنی مستأجر ملک را به فردی دیگر اجاره بدهد! در این شرایط دو جهت بررسی می شود. در ابتدای کار مأخذ مالیات باید میزانِ هفتاد و پنج درصد را به عنوان درآمد مالک کنار بگذارد. حال اختلاف موجود میانِ مبلغ پرداختی به واسطه مستأجر اوّل و اجاره بهای دریافتی از مستأجر دوّم تحت عنوان مالیات در نظر انگاشته می شود.
· نحوه محاسبه مالیات بر نقل و انتقالات املاک
قطعاً شما هم می دانید، املاک به صورت کلّی دو دسته است. یکی از آنها مسکونی و دیگری تجاری است. حال نحوه محاسبه مالیات این دو با یکدیگر متفاوت می باشد. ما در ادامه هر دو را بررسی خواهیم نمود؛
- نحوه محاسبه مالیات بر درآمد املاک و مستغلات تجاری؛ اگر که شما تصمیم به فروش ملک خود دارید، باید دو درصد به عنوان مالیات در نظر گرفته و به دولت پرداخت کنید.
- نحوه محاسبه مالیات بر ملک مسکونی؛ حال اگر که ملک شما مسکونی باشد، اغلب این درصد به پنج می رسد.
· نحوه محاسبه مالیات بر درآمد ساخت و ساز
سازندگان به دو دسته تقسیم می شود، که یکی حقیقی بوده و دیگری حقوقی است. ما در قسمت زیر مالیات بر درآمد املاک و مستغلات هر دو را بررسی خواهیم نمود؛
- سازندگان حقوقی؛ کمپانی های ساختمانی که از نهاد برنامه و بودجه کشور مجوز دارند، بایست بیست و پنج درصد از درآمد ناشی از فروش واحد را به عنوان مالیات بدهند. پس از کل مبلغ فروش واحد نوساز لازم است، 25% به عنوان مالیات در نظر انگاشته شود.
- سازندگان حقیقی؛ سازندگان حقیقی خود دربرگیرنده خُرده سازان و انبوه سازان هستند. شما هم باید مبلغی را به عنوان مالیات بر درآمد املاک و مستغلات به دولت بپردازید. میزان آن بین پانزده درصد الی بیست درصد متغییر است.
· نحوه محاسبه مالیات بر درآمد ناشی از املاک سرقفلی
ما در قسمت فوقانی در ارتباط با این نوعِ از مالیات ها صحبت نمودیم. پرداخت آن برعهده فروشنده بوده و دو درصد از ارزش معامله می باشد. جهتِ پرداخت آن شما باید کد رهگیری را دریافت بنمایید. سپس به سامانه عملیات الکترونیکی بروید. بعد از آن جهتِ تنظیم اظهارنامه مالیاتی اقدامات لازم را انجام بدهید. شما باید بعد از معامله طی مدّت زمانی مشخص این اظهارنامه را تکمیل و جهتِ پرداخت مالیات بر درآمد املاک و مستغلات اقدام کنید.
· نحوه محاسبه مالیات خانه های بدون سکنه
ما در قسمت زیر طريقه محاسبه این نوع از مالیات ها را شرح داده ایم؛
- ابتدا ارزش آن خانه براساس متر مربع تعیین خواهد شد.
- بیست و پنج درصد استهلاک از اجاره بهای خانه کم شده تا بتوان مالیات بر خانه بدون سکنه را حساب نمود.
- بنابر میزان درآمد مشمول، مقدار مالیات حساب خواهد شد. چنانچه که میزان درآمد حدوداً پنجاه میلیون تومان باشد، پانزده درصد می باشد. اگر که بیشتر از این رقم باشد، بیست درصد خواهد بود.
سخن آخر
دوستانِ عزیز ما در طول این مطلب از خود در هخامنش به بررسی مالیات بر درآمد املاک و مستغلات پرداختیم. اميدواريم که شما متوجه شده باشید، ابتدا باید نوعِ ملک خود را مشخص کنید. سپس هریک دارای زیر شاخه هایی بوده که باید مورد توجه قرار بدهید. امیدواریم که اطلاعات ارائه شده در طول این نوشتار برای شما مفید و موثر بوده باشد.